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项目公司被迫卖地求存 地产企业向国企借钱过冬

2020-01-16 16:17:35来源:励志吧0次阅读

本报记者 郑盎 北京报道

2008年1月 0日,林嵩阳(化名)终于把自己的位于上海周边的一个20万平米的项目整体出售。

对于他这样规模的项目公司来说,融资的渠道实在不多,银行之门已经紧闭,一些大型企业也不愿借钱给他,因为他的项目离完全上市还有好一段时间,他甚至想去借高利贷。

无奈之下,他终于决定把项目挂牌。“我原计划出卖20%的股权,融到几个亿过冬,没想到买家要整体收购,不愿意入股。”

作为一个房地产融资公司的负责人,从去年下半年开始,万融地产投行机构董事总经理吴清林明显感到接手的项目多了,“往年冷清的时候,有可能好几天无人造访,现在一天可能就有十多个案子。”在接受记者采访时,吴按捺不住自己的兴奋。“那些缺钱的中小企业,或是把项目挂牌整体出售,或是寻求投资者入股。实际上,项目成交速度非常快,上下家往往一拍即合。”

随着去年下半年以来的紧缩政策出台,房地产行业的景气度一路下行,一场关于“拐点”的争论甚嚣尘上。虽然大部分企业仍旧相信这是短暂的阴天,但就在这样的黑暗里,一场浩浩荡荡的整合已经启幕。

大家都缺钱

由于银根紧缩,“资金链紧绷”仍旧摆在业界面前。

“大家都缺钱,”上海五合智库投资顾问有限公司副总经理蔡文涛在接受记者采访时表示。

大企业如万科也会缺钱。它需要更多的资金来做大规模,把雪球越滚越大。

对于万科降价,业界有一种解读是:由于滚动开发的因素,万科要加快回款速度,并非用行动来揭示楼市拐点已至。未经证实的消息称,万科今年本来打算一些楼盘是在元宵节降到9折,后来看到9.5折的市场反应就很不错,于是最后的折扣就锁定在9.5折。

对于小企业来说,就只能靠出卖项目或者寻求入股来维持运转。出现了这种情况,一些中小企业,宁愿借钱、出售股权也不愿意降价。

“大家都会算一笔账。”林嵩阳向记者表示,未来一两年房价会涨10%—15%的话,我宁愿出卖20%的项目股权,融来几个亿就足够过冬。但如果房价明年只涨5%的话,那我还不如现在就跌个5%卖掉。”“但是,照这个势头看,只是涨5%——你觉得可能吗?”这位老板反问记者。

对于房地产业界来说,虽然局势未明,大部分企业仍然相信房价涨势不变。

各路资金杀入

相当多的人士在接受记者采访时表示,实际上,房地产已经绑架了中国经济。佑威房地产研究中心主任薛建雄表示,基本上各行各业的资金对楼市都有涉足,大部分上市公司的报表里都有房地产投入。

安邦集团研究总部分析师徐斌对记者表示,甚至还出现了地产企业向大型国企借钱的例子。“一些小企业找到了一些有融资额度和融资能力的国有企业,通过国企来向银行贷款,它们再向国企支付一笔费用。一些大型的工业国企里甚至还成立一个收购小组来专门负责此项业务。”

上海五合智库投资顾问有限公司副总经理蔡文涛表示,各路资金杀进地产好几年之前就开始了。刚开始是现金流充沛的企业提供过桥融资,后来这些企业可能单独成立房地产开发公司。一些工业企业,它们的业务全国布点,会利用原来的一些人脉关系、原来的土地储备来进行地产开发。

吴清林说,对于企业来说,有人退出,有人接盘,可能出现的是加速整合优势资源。

薛建雄假设,如果万科倒了,和黄等大企业一定马上来接盘。“只要大家对楼市依然有信心,就会有各种资金从各种渠道涌入楼市,房地产行业整体不缺钱,市场可能出现更多的是行业整合而不是行业洗牌。”业内人士如此指出。

信心从哪里来?实际上,各行各业,各方各面,对于高利润的房地产业都抱着莫名暧昧的态度。

“银行说要紧缩,第二套房贷也在微妙松动。”薛建雄说,对已经购买了第一套房产的还款人,不少银行鼓动其对房产进行重新评估,甚至建议还款人将房产抵押套现后再度买房,“变相”拉低了二套首付比例。“这事实上就是借银行的钱去购买第二套房,跟当前的调控精神相矛盾。”

外资看好楼市

对于大部分开发商来说,由于看好后市,相当多的企业选择苦熬,或者就算是把项目出手,也马上就会有人接盘,一波接一波。4月 日,林嵩阳在面对记者采访时有点后悔,“如果等几个月出手,没准就等到春天了。”

临近4月,薛建雄突然发现上海楼市新盘上市一下子减少。4月1日没有房源推出,4月 日也只有2批小规划的房源上市。他所奇怪的是,他之前的调研确凿的表明,开发商的推盘计划大都集中在4月,现在到了4月,市场竟然动静很小,他觉得很茫然。

“上海房价开始上涨,很多开发商又在控制房源了。”一位上海的房地产分析师在接受记者采访时表示。他们普遍的做法是,为了抬高囤积的房源价格,他们会制定一个规划,在捂盘一段时间以后,销售部门有权在对外销售的时候涨价,通常的提价范围在10%。

薛建雄还注意到,今年入市的外资从数量上开始抬头。去年年初外资收购上海楼盘有4-5栋,今年4月前收购的案例也达到了 -4栋。他表示,外资收购说明机构看好未来的楼市。

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